Például nem tartalmazza egy hitel kamatkockázatát

A teljes hiteldíj mutató értékét mindig az induló feltételeknek megfelelően számolják ki, éppen ezért a jövőbeni változások kockázatát nem tükrözi a mutató értéke. Például nem tudja kezelni azt, hogy milyen hosszú egy hitel kamatperiódusa, vagyis az az időszak amelyen belül a bank egyoldalúan nem módosíthatja a hitel kamatát.

Márpedig egyáltalán nem mindegy, hogy a kölcsön kamata havonta, évente, 10 évente változhat meg, vagy a futamidő végéig fix kamatozású. Általában minél rövidebb egy kamatperiódus, annál alacsonyabb a kamat, ugyanakkor egy esetleges kamatemelkedés is jóval gyorsabban megjelenik a havi törlesztőrészletben.

Nem mutatja meg egy kölcsön árfolyamkockázatát

Sajnos ezzel a problémával rengeteg régi devizahiteles szembesült, ugyanis a THM nem csak a kamatváltozás hatását nem tudja megmutatni, hanem az árfolyamváltozás hatását sem. Sokan a kedvező induló kamat, törlesztőrészlet és THM értéke alapján a deviza alapú hiteleket részesítették előnyben a forint hitelekkel szemben a 2000-es években: ma már tudjuk, hogy ez rossz döntésnek bizonyult.

A THM értékét a választott számlacsomag is befolyásolja

A THM értékébe idővel egyre több kiegészítő szolgáltatás díja is bekerült. Ez jogos, hiszen a bank által kötelezően előírt, a hitelhez kapcsolódó szolgáltatások ára befolyásolja a hitel költségét.

Ilyen például a számlavezetés költsége: számos bank ugyanis elvárja, hogy hitelfelvételkor nyisson nála számlát az adós. Ugyanakkor fontos kérdés, hogy az egyes bankok a mutató kiszámításakor mit tekintenek a számlacsomag díjának.

THM szempontjából egy számla költsége jellemzően a csomag alapdíját jelenti, a kapcsolódó akciókat nem veszik figyelembe a díjtétel meghatározásakor. Nem számol a THM a számlához kapcsolódó – feltételekhez kötött – kedvezményekkel, vagyis abban az esetben is a teljes alapdíjjal kalkulálnak THM-t, ha annak egy részét, vagy épp a teljes összeget visszakapja az adós havonta.

A THM értékének része a vagyonbiztosítás is

Főként lakáshitelek esetében a legtöbb bank előírja, hogy meghatározott összegű vagyonbiztosítást is kössön az adós a fedezetül felajánlott ingatlanra. Ennek díja is beleszámít a THM értékébe. Nem mindenki köt azonban “alap” biztosítást: lehet kérni különböző speciális károkra kiegészítő csomagot. Ez természetesen megnöveli a biztosítás díját is és ezáltal megemelkedhet a hitel THM értéke is. Előfordulhat, hogy egy konstrukció azért tűnik csupán drágának – magas a THM értéke -, mert a választott biztosítás és a kapcsolódó extra szolgáltatások havi díja magas.

Amire nem készülünk, azzal a THM nem is számolhat 

Lehetnek olyan speciális élethelyzetek, amelyekre előre még mi sem tudunk készülni, így a THM mutató sem készülhet, annak hatását nem is tükrözheti. Tudjuk ugyanis, hogy a mutató csak az induló, előre ismert díjakkal, költségekkel tud számolni. Éppen ezért nem tudja például egy előtörlesztés hatását bemutatni.

Sokan hosszú futamidőre igényelnek kölcsönt, de néhány éven belül – ha élethelyzetük úgy alakul – tervezik a hitel részbeni- vagy teljes előtörlesztését. Ez egy biztosan és előre nem tervezhető esemény, tehát a THM sem tudja előre kalkulálni.

Éppen ezért lényegessé válhatnak olyan szempontok is a döntés során, melyeket a teljes hiteldíj nem tükröz. Ilyen például az előtörlesztés díja: egyáltalán nem mindegy, hogy díjmentesen kifizetheti idő előtt a tartozását az adós, vagy épp ezért a fennálló tartozás 2%-át elkéri tőle a bank. Ez a költség pedig már könnyen ellensúlyozhatja egy alacsonyabb THM előnyét.